समझाया: होम लोन की दरें क्यों गिर रही हैं, और खरीदारों को क्या करना चाहिए

भारतीय स्टेट बैंक, एचडीएफसी और कोटक महिंद्रा बैंक ने आवास ऋण की दरों को लगभग 15 वर्षों में न्यूनतम स्तर तक घटा दिया है, अन्य ऋणदाता इस दौड़ में शामिल होने के लिए कमर कस रहे हैं।

SBI प्रोसेसिंग फीस में भी 100 फीसदी की छूट दे रहा है. ब्याज रियायत ऋण राशि और उधारकर्ता के सिबिल स्कोर पर आधारित है।

बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां होमबॉयर्स के लिए 14 लाख करोड़ रुपये से अधिक के हाउसिंग लोन सेगमेंट में ऑफर पर ब्याज दरों के साथ प्रतिस्पर्धा कर रही हैं। भारतीय स्टेट बैंक, एचडीएफसी और कोटक महिंद्रा बैंक ने आवास ऋण की दरों को लगभग 15 वर्षों में न्यूनतम स्तर तक घटा दिया है, अन्य ऋणदाता इस दौड़ में शामिल होने के लिए कमर कस रहे हैं।

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हाल ही में किन बैंकों ने हाउसिंग लोन की दरों में कटौती की है?

1 मार्च को, कोटक महिंद्रा बैंक ने अपने होम लोन की ब्याज दर को 10 आधार अंकों से घटाकर 6.65% प्रति वर्ष कर दिया, जो बंधक बाजार में सबसे कम है। इसने कहा कि दरें उधारकर्ताओं के क्रेडिट स्कोर और ऋण से मूल्य (एलटीवी) अनुपात से जुड़ी हुई हैं। दरें वेतनभोगी और स्व-रोजगार दोनों ग्राहक खंडों के लिए लागू होंगी।

उसी दिन, एसबीआई ने 6.70% (31 मार्च, 2021 को समाप्त होने वाली सीमित पेशकश) से शुरू होने वाली ब्याज दरों के साथ 70 बीपीएस तक की ब्याज रियायतों की पेशकश की। दो दिन बाद, एचडीएफसी ने होम लोन की ब्याज दरों को 5 आधार अंकों से घटाकर 6.75% कर दिया।

SBI प्रोसेसिंग फीस में भी 100 फीसदी की छूट दे रहा है. ब्याज रियायत ऋण राशि और उधारकर्ता के सिबिल स्कोर पर आधारित है। उधारकर्ता 5 बीपीएस की अतिरिक्त ब्याज रियायत पाने के लिए योनो ऐप के माध्यम से घर से आवेदन कर सकता है। महिला उधारकर्ताओं को विशेष 5-बीपीएस रियायत उपलब्ध कराई जा रही है। एसबीआई के डीएमडी (रिटेल बिजनेस) सलोनी नारायण ने कहा कि कम ब्याज दरें होम लोन में सबसे अच्छी ब्याज दरों में से एक हैं, जिसकी कोई भी इच्छा कर सकता है।

बैंक ऐसा क्यों कर रहे हैं?

आरबीआई के अनुसार, मार्च 2020 में हाउसिंग लोन की वृद्धि में मामूली गिरावट आई और यह महामारी के कारण 2020-21 में और बढ़ गई। जनवरी 2020 में 17.5% से, जनवरी 2021 में होम लोन की वृद्धि घटकर 7.7% हो गई। बैंकों ने महसूस किया है कि मौजूदा परिदृश्य में आवास ऋण सुरक्षित दांव हैं क्योंकि डिफ़ॉल्ट का जोखिम न्यूनतम है। एसबीआई के मामले में सकल गैर-निष्पादित संपत्ति सिर्फ 0.67% है।

एसबीआई के नेतृत्व वाले सार्वजनिक क्षेत्र के बैंक, जो पहले बड़े कॉर्पोरेट ऋणों पर ध्यान केंद्रित कर रहे थे, अब आवास ऋण ग्राहकों को लक्षित कर रहे हैं। एचडीएफसी और एलआईसी हाउसिंग जैसी हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां भी आक्रामक तरीके से अपनी दरों का मूल्य निर्धारण कर रही हैं। प्रतिस्पर्धा गिरती ब्याज दरों में परिलक्षित होती है, जो ऐसे समय में आ रही है जब रियल एस्टेट क्षेत्र में एक तरह की तेजी देखी जा रही है।

क्या आपको अभी होम लोन लेना चाहिए?

कोटक महिंद्रा बैंक के अध्यक्ष-उपभोक्ता संपत्ति अंबुज चांदना ने इस सप्ताह की शुरुआत में दरों में कमी करते हुए कहा कि यह वास्तव में घर खरीदने का सबसे अच्छा समय है।

होम लोन की ब्याज दरें 15 साल के निचले स्तर पर हैं और संपत्ति की कीमतें सुस्त बनी हुई हैं, यह होम लोन लेने का एक आदर्श समय हो सकता है। यह निकट भविष्य में सबसे कम संभव ईएमआई हो सकती है। बॉन्ड यील्ड बढ़ रही है. एक राष्ट्रीयकृत बैंक के एक अधिकारी ने कहा, हम नहीं जानते कि ब्याज दरें किस ओर जा रही हैं।

बैंक उम्मीद कर रहे हैं कि चल रहे आर्थिक सुधार से अधिक घरेलू खरीदारी होगी। मई की नीति में रेपो दर को 40 आधार अंकों से घटाकर 4% करने के बाद, आरबीआई ने दरों को अपरिवर्तित रखा है। औसतन, SBI प्रतिदिन लगभग 1,000 होम लोन ग्राहकों को अपने साथ लेता है। महामारी से प्रेरित लॉकडाउन से रियल एस्टेट क्षेत्र को भारी झटका लगने के बावजूद, हाउसिंग बिजनेस वर्टिकल ने होम लोन व्यवसाय में अद्वितीय वृद्धि दर्ज की। एसबीआई के अध्यक्ष दिनेश खारा ने कहा कि एसबीआई ने दिसंबर 2020 में होम लोन में सबसे अधिक सोर्सिंग, प्रतिबंधों, संवितरण और वृद्धि के साथ वृद्धि देखी, जो बैंक ने दर्ज की थी।

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आवास ऋण पर ध्यान क्यों?

उधारदाताओं के लिए सबसे बड़ा आकर्षण यह है कि आवास ऋण वस्तुतः जोखिम मुक्त होते हैं। व्यक्तिगत ऋणों के विपरीत, आवास ऋण में एक संपार्श्विक शामिल होता है - घर ही। डिफ़ॉल्ट के मामले में, बैंक संपत्ति को जब्त कर सकते हैं और इसे नीलाम कर सकते हैं। इसके अलावा, बैंक बड़े पैमाने पर वेतनभोगी वर्ग और स्व-नियोजित पेशेवरों को लक्षित कर रहे हैं क्योंकि समय पर पुनर्भुगतान का आश्वासन दिया गया है। होम लोन के वितरण की प्रक्रिया भी आसान है।

एसबीआई का होम लोन पोर्टफोलियो अब 5 लाख करोड़ रुपये का आंकड़ा पार कर गया है, जिससे बैंक को इस सेगमेंट में एक तिहाई बाजार हिस्सेदारी मिल गई है। अन्य पीएसयू बैंक भी इस सेगमेंट में अपनी उपस्थिति बढ़ा रहे हैं। दूसरी ओर, बड़े उद्योगों में तनावग्रस्त संपत्तियों के कारण, बैंकरों की ओर से कॉरपोरेट्स को उधार देने के लिए एक सामान्य अनिच्छा थी, महामारी से जटिल समस्या के साथ।

क्या दरों में और गिरावट आएगी?

होम लोन की दरें पहले से ही 15 साल के निचले स्तर पर हैं। इसके अलावा, आरबीआई के निकट भविष्य में एक और रेपो रेट में कटौती की संभावना नहीं है क्योंकि बॉन्ड यील्ड बढ़ रही है। बैंकर्स पहले ही संकेत दे चुके हैं कि ब्याज दरें निचले स्तर पर पहुंच गई हैं।

कोटक महिंद्रा और एसबीआई द्वारा घोषित होम लोन दरों में नवीनतम कमी केवल 31 मार्च तक है। एक और कमी बैंकों के मार्जिन को प्रभावित कर सकती है क्योंकि एक साल की सावधि जमा दरें अब 4.9% (एसबीआई दर) हैं। होम लोन की दरों में और कटौती का मतलब जमा दरों में और कमी होगी, जिसकी संभावना नहीं है। हालांकि, ग्राहक एक या दो महीने की विशिष्ट अवधि के लिए प्रोसेसिंग शुल्क में छूट और दरों में कमी जैसी छूट की उम्मीद कर सकते हैं।

खंड में वर्तमान प्रवृत्ति क्या है?

नवंबर 2020 में 14.17 लाख करोड़ रुपये पर, कुल बकाया आवास ऋण बैंकों द्वारा दिए गए व्यक्तिगत ऋणों का 50% से अधिक था। यह क्षेत्र व्यक्तिगत ऋण खंड में विकास का प्रमुख चालक रहा है।

हाल ही में आवास ऋण वृद्धि में गिरावट स्टील, सीमेंट, निर्माण आदि जैसे क्षेत्रों पर पड़ने वाले प्रभाव के कारण चिंता का कारण है। एक बदलाव के संकेत हैं, जैसा कि हाल ही में संपत्ति की खरीद में तेजी से प्रमाणित है। इस क्षेत्र के लिए सरकारी सहायता का विस्तार किया गया। आरबीआई के एक अध्ययन में कहा गया है कि जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था गति पकड़ती है, आवास ऋण में तेजी आने की उम्मीद है।

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